地方で空き家をお持ちの方必見│民泊を始めるメリット・デメリット

地方の空き家を眠らせていませんか？│今年こそ民泊で新たな一歩を！

「使われていない空き家をどうにかしたい」「副業で収益を得たいけど、何から始めればいいのかわからない」──そんな悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？地方の空き家を活用した民泊は、地方創生の一助を担う注目の選択肢。初期投資を抑えつつ、観光客を迎える新しい形の副業として、初心者でも取り組みやすい点が魅力です。とはいえ、「規制が複雑そう」「運営が大変そう」と、不安を感じる方もいるでしょう。
地方の空き家を持つ方が一歩を踏み出せるよう、石川県金沢市で6年以上民泊を続けてきたからこそ分かる民泊を始めるメリットや始め方、成功のコツを具体的に解説します。
今年こそ、空き家に新たな価値を生み出す挑戦を始めてみませんか？

空き家で民泊を始めるメリット4選

1. 空き家の有効活用で副収入を得られる

空き家を民泊として活用することで、活用されていなかった不動産が収益源に変わります。地方の空き家でも、観光地や自然豊かなエリアに位置していれば、都市部の喧騒を離れたい旅行者に人気です。特にOTA（オンライン旅行代理店）の活用により、世界中からの予約が可能になり、個人でも簡単に集客が可能です。「副業」として始めるには手軽で、家族の年金収入にプラスアルファの収益を期待できます。

2. 初期投資が少ない

既存の空き家を活用するため、新規で物件を購入する必要がなく、初期投資を大幅に抑えられます。リフォームの程度にもよりますが、家具や家電の追加、基本的なクリーニングのみでスタートできる場合もあります。また、地方自治体が空き家活用を促進する補助金や助成金を提供しているケースもあり、個人での負担をさらに軽減できます。

3. 物件の資産価値の向上

適切に管理されている民泊物件は、放置された空き家よりも物件の資産価値を保つ、または向上させることが可能です。定期的な清掃や修繕が行われるため、劣化を防ぐことができます。さらに、魅力的な内装やインテリアを施すことで、宿泊者からの高評価が集まり、将来的に売却する際の評価額にも良い影響を与えます。

4. 国際交流ができる

民泊では海外からの旅行者が宿泊する機会が多く、新しい文化や価値観に触れることができます。例えば、訪日外国人観光客との会話を通じて英語力が向上するだけでなく、家族との交流を楽しむこともできます。地方特有の文化や風習を紹介しながら、旅行者と直接交流できる点も、大きな魅力です。

空き家で民泊を始める4つのデメリット

1. 立地や地域、物件によっては安定的な収入が難しい

地方の立地や観光需要に応じて、集客が難しいケースがあります。特に観光地から離れたエリアでは、年間を通じた宿泊者の確保が課題になります。対策として、ターゲット層を明確に絞り込み、OTAやSNSでの効果的なプロモーションを実施する必要があります。

2. 民泊の運営方法によっては年間宿泊日数の制限がある

日本では住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、年間宿泊日数の上限が180日と制限されています。制限のない簡易宿所営業を選ぶか、上限を前提にした運営計画を立てることが重要です。地域の条例でさらに厳しい制限がある場合もあるため、事前に確認しておく必要があります。

3. 近隣住民と宿泊者とのトラブルが発生する可能性がある

民泊の運営では、宿泊者のマナーや騒音が近隣住民とのトラブルを招くリスクがあります。解決策として、ルールを明確に記載した案内書を用意し、宿泊者に徹底することが重要です。定期的な近隣住民とのコミュニケーションや相談も欠かせません。必要に応じて、事前に地域のコミュニティへ説明会が必要なケースがあります。

4. リフォームや清掃などの手間がかかる

運営する上で、物件の清掃やリフォームの管理が発生します。特に繁忙期には迅速な対応が求められるため、外部業者のサポートを利用するのも選択肢の一つです。効率的な運営には、事前の準備と計画が欠かせません。
体調を崩してしまうことなどリスク管理として、サポートしてもらえる家族や友人、代行会社などを探しておくと安心です。

空き家で民泊を始める手順

1. 民泊か簡易宿所営業か決める

民泊を始める際、まず「住宅宿泊事業（民泊）」として運営するか、「簡易宿所営業」として運営するかを決める必要があります。住宅宿泊事業は年間宿泊日数が180日に制限される一方、簡易宿所営業は制限がありません。ただし、簡易宿所営業を選ぶ場合は、より厳格な設備基準や消防設備の設置が求められます。自身の物件や運営方針に合った形態を選ぶことが重要です。申請のハードルの高さは地域の条例によるため、どちらが良いかは、近隣の先駆者に相談やプロの代行業者へ相談がよいでしょう。

2. 許可・申請の手続き

民泊を始めるためには、地方自治体や保健所に必要な届出を行う必要があります。住宅宿泊事業の場合は、「住宅宿泊事業法」に基づいた届け出が必要です。簡易宿所営業の場合は旅館業法に基づく許可を取得する必要があり、申請書類の準備や審査を通過する必要があります。また、地域ごとに規制が異なるため、事前に自治体の担当窓口で確認することをおすすめします。

3. 運営の準備

運営準備では、物件の清掃やリノベーション、必要な家具・家電の導入を行います。宿泊者が快適に過ごせるよう、基本的なアメニティ（ベッド、タオル、Wi-Fiなど）を整えることが大切です。また、OTA（オンライン旅行代理店）への登録や、宿泊者向けのルールブックの作成も運営準備に含まれます。特に地方の物件では、観光地や地元の魅力をアピールするプロモーションも効果的です。

4. 営業開始

営業開始後は、予約管理や宿泊者対応、清掃スケジュールの調整が日常的な業務になります。宿泊者からのレビューは集客に大きく影響するため、迅速で丁寧な対応を心がけましょう。また、定期的に近隣住民の意見を聞き、地域との関係を良好に保つことも重要です。長期的に安定した運営を目指すためには、改善点を見つけ、柔軟に対応する姿勢が求められます。

　おすすめポイント
・自分で下調べや申請する時間がある方はコスト面も含めて自分で申請
・絶対に開業したい方やスピード感重視の方は行政書士や代行業者へ依頼

空き家民泊の注意点

1. 自治体によって規制や条例が上乗せしている場合がある

地域によっては、民泊新法の規定に加えて独自の条例が制定されています。例えば、特定の地域では「年間宿泊日数のさらなる制限」や「届出の際の追加資料提出」が求められることがあります。これらの情報は自治体の公式ウェブサイトや窓口で確認できますので、事前のリサーチを欠かさないようにしましょう。
金沢市の例：自火報装置と自動火災通報装置の設置義務など

2. 特定の用途地域でしか民泊開業できない

民泊は、都市計画法によって定められた特定の用途地域でのみ開業が許可される場合があります。例えば、第一種低層住居専用地域では、住宅宿泊事業が禁止されていることが多いです。このような制約が自分の物件に該当するかどうかを確認し、場合によっては他の形態での運営を検討する必要があります。

3. 家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者へ登録か委託が必要になる

家主不在型の民泊では、住宅宿泊管理業者への登録が義務付けられています。これは、宿泊者が快適に過ごせる環境を整えるための制度です。また、運営の手間を軽減するために、専門の管理業者へ清掃や予約管理を委託する選択肢もあります。信頼できる業者を見つけることで、運営がスムーズに進みます。

空き家での民泊を成功させるためのコツ5選

1. 民泊に向いているエリアかどうか確認する

地方の民泊は、観光地や自然豊かなエリアに向いています。自分の物件がある地域の観光需要や、宿泊施設の競争状況を事前にリサーチしましょう。例えば、地方の名産品や歴史的スポットが近くにある場合、それらを売りにすることで集客が期待できます。

2. 近隣の民泊を調べる

競合となる近隣の民泊施設を調査し、価格帯やサービス内容を把握します。この情報をもとに、自分の民泊が提供できる「独自の価値」を明確にすることが重要です。差別化のポイントを見つけることで、競争激化の中でも成功する可能性が高まります。

3. 初期投資の額で判断する

初期投資は、運営の成否を左右する重要な要素です。予算に見合った設備投資を行い、過剰な支出を避けるように計画を立てましょう。また、地方自治体の補助金制度や助成金を活用することで、負担を軽減できます。
後述する補助金を活用することで、収益性を増すことが期待できますので、ぜひ参考にしてください。
下表は、私が会社員時代に副業で開業した持ち物件での投資額です。
重要なポイントは、スモールスタートでリスクを最小限でスタートして、需要が見込めれると判断した段階で補助金を活用して追加投資（リフォームなど）が一番理想的です。

4. プロの力を有効活用する

法律の手続きや設備投資のアドバイスなど、プロのサポートを受けることで、不安を軽減できます。専門家に依頼することで、自分で調査する時間を節約し、よりスムーズに運営を開始できます。地元の業者や行政機関の相談窓口を積極的に活用しましょう。
一番難しい集客や売上見込みを検討する部分は、個人で判断するよりも民泊運営のプロの方の意見を聞くことをお勧めします。
これは、開業後に『思ったよりも予約が入らない』、『需要がない地域だった』など、事前調査で失敗することを防ぐためです。

5. 自分で出来ることは自分でする

コスト削減のためには、自分でできることを見極め、実施することが大切です。例えば、簡単なリノベーションや清掃、予約管理などは個人で行うことで経費を抑えることができます。ただし、無理をしすぎず、必要な部分では外部業者に頼るバランスが重要です。
運営代行業者を頼るときも、業者によっては請負範囲が少なくなるほど手数料が少なくなるケースもあります。

空き家で民泊を始める際に役立つツールとリソース

OTA（オンライン旅行代理店）の活用

OTAは、個人で民泊を運営する際に非常に役立つ集客ツールです。Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなどは、多くの旅行者に利用されており、初心者でも手軽に登録できます。これらのプラットフォームを活用することで、地方の民泊物件でも世界中の宿泊者をターゲットにすることが可能です。また、プラットフォーム上でのレビューや評価を高めていくことで、上位表示による露出増加による販売機会や販売単価を上げることにつながります。

地域の補助金や助成金の情報収集

地方自治体の中には、空き家活用や民泊の促進を目的とした補助金や助成金を提供しているところがあります。これらを活用することで、リフォーム費用や設備導入費を抑えることができます。市町村のウェブサイトや窓口を定期的にチェックし、条件に合致する補助金があれば積極的に活用しましょう。
以下は、私が利用したことがあるおすすめの補助金です。

民泊運営サポートサービス

個人で民泊を運営する際、清掃、宿泊者対応、レビュー管理など、日々の業務に追われることがあります。このような場合、民泊運営をサポートする外部サービスの利用がおすすめです。専門の運営代行業者に依頼することで、運営の効率化が図れ、自分の時間を確保できます。信頼できる業者を選ぶ際は、実績や口コミを参考にしましょう。

民泊の法律や規制に関するオンライン講座

法律や規制について不安がある場合、オンライン講座やセミナーに参加することで解決策を見つけることができます。特に地方では、自治体や観光協会が主催する勉強会が開催されることもあります。最新の規制に対応するためにも、こうした情報源を積極的に活用しましょう。その他では、その地域で始めている民泊の先輩方に聞くのも有効です。

実際の成功事例から学ぶポイント

築古の古民家を改装しスタートダッシュに成功した民泊施設

2024年、金沢の人気観光地から徒歩圏内にある築100年ほどの古民家を改装したAさんの運営代行を行っています。
こちらの古民家は長い間、空き家でしたが民泊で活用できるのではないかという相談を受け、時間をかけて話し合い補助金を活用してリノベーションして開業いたしました。
銀行融資も運営代行業者が監修した事業計画書ということでスムーズに融資が決まり、リノベーションに資金が多くかかるため開業申請は自分で行っていただきました。申請に必要な書類は無料サポートすることで書類作成もスムーズにコストを掛けずに申請できました。
開業後、初月は稼働率40%、翌月は66%とスタートダッシュに成功。オーナー様の開業前の目標は10万円以上が希望でしたが、諸々の手数料を差引後、初月から30万円近くの収益となり、大満足を頂いております。

成功のポイント

・人気観光地に近く、海外旅行客に人気の古民家であること

・開業後、複数のOTAで集客を開始したこと

・代行会社のスーパーホストアカウントを利用し、スタートダッシュに成功

・清掃は代行業者を使わずご自身で行いコスト削減

・良い評価（レビュー）を頂けていること

近隣に100室以上の宿泊施設がある激戦区ですが、上位表示されやすい有力なアカウントで人気の古民家をＰＲすることで高単価で予約を増やすことを実現できています。さらに、複数のOTAで集客することで、地方の平日も集客が可能となっています。
高収益のポイントは、地方の民泊では家族運営が可能な場合、ご自身で清掃を行うことでコスト削減を実現できます。代行業者の強みと、個人運営ならではの強みを最大限に活かした例といえます。

民泊運営を諦めないためのマインドセット

スモールスタートを意識する

個人で民泊を始める際、すべてを完璧に整える必要はありません。まずは少額の初期投資でスタートし、運営しながら徐々に改善していく方法が有効です。前述したとおり、最初は限られた設備で始め、収益を再投資して設備を拡充していくステップを踏むとよいでしょう。

トラブルが起こりにくい宿をつくる

運営中に予期せぬトラブルが発生することは避けられません。例えば、宿泊者とのコミュニケーションミスや近隣住民との摩擦などが挙げられます。
そのために、予約ルールや緊急連絡先を明確にしておくことが重要です。また、トラブルを冷静に対処するための余裕を持つことも必要です。
一番重要なポイントは、開業後にこれらの問題が発生したり、悪いレビューがつけられるとOTAで表示されにくくなり、予約が入りにくい宿になってしまうので問題が起こりにくい宿を作る必要が求められます。

継続的な学びと改善を大切にする

民泊運営の成功は、一度きりの準備ではなく、継続的な改善が鍵となります。宿泊者のフィードバックを積極的に収集し、それを基にサービスを向上させる姿勢が大切です。また、最新のトレンドや技術を学ぶことで、競争力を維持することができます。
なによりも重要なポイントが、一人のお客様を『親友や親戚のように大切に向かい入れる姿勢』が成功のコツだと考えています。

地域との連携を深める

地方の民泊運営では、地域住民や観光関係者との連携が成功のカギとなります。地域イベントへの参加や、地元の観光名所の紹介を通じて、地域社会と良好な関係を築くことが重要です。これにより、地域全体からの支援を得られ、運営がより円滑になります。

まとめ

地方での民泊運営は、空き家の有効活用と副業としての収益確保の両方を実現する可能性を秘めています。一方で、法律や運営に関する課題もありますが、適切な準備と計画、地域との連携によって成功への道を切り開くことができます。個人ができることと、頼ることのバランスこそ、継続して運営していく重要なポイントだとお伝えしたいです。
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